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房地产股票不是抵御通胀最好的品种

2021-10-07 4 sttrojan

下午出门调研深圳的租赁市场 ,调研的30家临街商铺 ,有10家都换了新的租户,还有3家已经空了,深圳的商业地产的确不如北京 、上海那样 ,在旺角很难租到铺子 。一个周之前在深圳最繁华的华强北赛格大厦里面,三楼 、四楼部分小铺位,也出现了空置 ,有等待出租的广告出现 。这在2008之前几乎是不可想象的,因为华强北赛格电子市场是亚洲最大的电子元器件交易市场,确实是一铺难求。

   深圳地产的租赁市场略显萧条 ,但买商铺和买商品房的热情依旧高涨,最近很多人在答应哪里还有不错的商铺卖,这里的矛盾的确存在:

   商铺、写字楼租金水平低下VS商铺写字楼高价热销

   这其中的原因何在?房地产的股票为什么今天涨那么好?大概因为通胀 ,那么房地产是抵御通胀最好的品种吗?通胀真的来了吗?

   中海的货币基金经理手记中这样写到,近期市场关于通胀重来的呼声渐起,其理由如下:1、流动性泛滥(全球各国宽松的货币政策 、数量放松、大规模的财政刺激方案、持续的低利率);2 、大宗商品价格开始抬头 ,以石油、农产品和基本金属为代表。由于担心通胀重返 ,已经有人开始将其存款往外搬家,目前主要是以买房子来对抗未来可能的通胀 。

   首先来看流动性是否真的出现泛滥的情况,判断货币是否真的持续出现剩余有一个简单的公式 ,M2-GDP-CPI>0,目前M2是保持了一个较快的增长速度,但是谁又能证明货币剩余的消除一定是以CPI快速上升的方式来完成呢?为什么不能以GDP增速上升而M2增速下降的方式来完成呢?随着贷款规模的回落 ,M2增速必会出现下降,而在5月份地方投资大幅跟进以及房地产投资逐步增加的带动下,我们也应该对未来GDP的增速有足够的信心。

   第二 ,关于大宗商品价格上升的问题。的确,在成品油定价机制理顺后,原油等大宗商品价格上涨对CPI的传导速度加快 ,但这并不足以导致通胀 。大宗商品价格的大幅上涨以及由此带来的市场利率的上升必然会抑制经济增长,尤其在目前实际需求疲弱的情况下,价格及利率的上升会扼制经济的复苏 ,减少的需求会对通胀及其预期起到压制的作用。从历史数据来看 ,在需求较低的时候出现高通胀的概率也是很小的。所以,通胀快速重返可能只是“狼来了 ”在现实生活中的再一次重演 。

   而另外一个大空头谢国忠在最近一篇《“绿芽 ”难长》的专栏文章中更是不客气的指出:表面上,房地产要比股市好。房地产是有形资产 ,投资者能触摸到。但是,长期看,它也不能保值 。看看日本。它的房地产价格比30年前要低。美国房地产价格将会触底 ,经通胀因素调整后,也要比20年前的水平低 。

   长期看,中国的房地产市场保值能力更差 。中国的居民住宅的使用期是70年 ,商业用房是50年。如果在第70年获得零价值,指望永久升值不是一个笑话吗?房地产的价值只能是过去70年里的使用价值。使用价值完全反映在租赁收益率上 。目前的租赁收益率是房贷利率的一半。房地产怎么能不被高估呢?唱多的人希望买家忽略租房收益,关注升值。但是 ,升值在长期看是不可能的 。贬值倒是有可能,因为中国房地产的期末价值是零。

   上述两者的观点,我相对都赞成。但我也经常问自己 ,什么是抵御通胀最好的方法?

   还是引用两年自己我跟一个学金融科班的长者谈到自己的观点:从长久的真实生活观察 ,自己努力消费是抵御通胀唯一的办法 。其他储蓄、保险 、地产、股票都难以真正的抵抗通胀。在中国,通胀是政府长期的政策取向,不是靠资产配置可以抵御的。通胀本质是所有资产都在上涨 ,只要有预期在,那么等大家想买的时候,可以抵抗通胀的品种的价格已经上去了 。另外一个抵御通胀的方法 ,就是打提前量,在所有投资者没有通胀预期的时候,购置土地、有稳定分红的股票等。现在 ,我认识的80%的人都认为要通胀了,有通胀预期了,那么投资者们 ,请你问一下自己:还能买到便宜货吗?还能买到便宜的房地产吗?

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